Der Bodenrichtwert: was er über Ihr Grundstück sagt

Der Bodenrichtwert ist eine der wenigen amtlichen Zahlen zum Wert einer Immobilie. Viele Eigentümer haben ihn zum ersten Mal bei der neuen Grundsteuer gesehen. Hier steht, was er aussagt und was nicht.

Was der Bodenrichtwert ist

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Wert für den Boden in einem Gebiet, angegeben in Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche. Das Gebiet heißt Bodenrichtwertzone. Die Grundstücke darin haben im Wesentlichen die gleiche Lage und Nutzung (§ 196 Baugesetzbuch).

Ermittelt wird er vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte. Grundlage sind die tatsächlich gezahlten Preise: Jeder Notar schickt dem Gutachterausschuss eine Abschrift jedes Kaufvertrags (§ 195 Baugesetzbuch). In Nordrhein-Westfalen werden die Bodenrichtwerte jedes Jahr zum 1. Januar neu ermittelt.

So finden Sie den Wert für Ihr Grundstück

1. 01Öffnen Sie BORIS.NRW, das Bodenrichtwertportal des Landes, unter www.boris.nrw.de. Die Nutzung ist kostenlos.
2. 02Geben Sie Ihre Adresse ein. Die Karte zeigt die Zone, in der Ihr Grundstück liegt.
3. 03Klicken Sie in die Zone. Sie sehen den Wert in Euro je Quadratmeter und die Merkmale, für die er gilt, etwa die Art der Nutzung oder die Grundstücksgröße.

Zuständig sind im Siegerland drei Gutachterausschüsse: die Stadt Siegen für Siegen, der Kreis Siegen-Wittgenstein für die übrigen Städte des Kreises und der Kreis Olpe für Wenden. BORIS.NRW zeigt alle Werte an einem Ort.

Beispiel Siegen: die Werte für 2026

Für Einfamilienhaus-Grundstücke liegen die Bodenrichtwerte in Siegen seit dem 1. Januar 2026 zwischen 85 Euro je Quadratmeter in einfacher Lage in Eiserfeld und 280 Euro in guter Lage der Kernstadt. Eine Auswahl:

Selbst innerhalb eines Stadtteils liegen die Werte weit auseinander. In der Kernstadt kostet ein Quadratmeter Boden in guter Lage mehr als doppelt so viel wie in einfacher Lage.

Warum er nicht der Preis Ihres Hauses ist

Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche ergibt nicht den Wert Ihres Hauses. Die Rechnung lässt das Gebäude weg, und selbst für den Boden stimmt sie nur ungefähr. Ihr Grundstück kann vom Durchschnitt der Zone abweichen, zum Beispiel durch:

• Größe und Zuschnitt: Ein sehr großes oder schmales Grundstück wird anders bewertet als das typische Grundstück der Zone.
• Hanglage, Zufahrt und Ausrichtung
• das Baurecht: was und wie viel darauf gebaut werden darf
• die Erschließung: ob noch Beiträge für Straße oder Kanal anfallen

Beim Haus kommt das Gebäude dazu: Baujahr, Zustand, Modernisierungen, Wohnfläche und Ausstattung. Am meisten sagen Kaufpreise vergleichbarer Häuser in derselben Lage. Der Gutachterausschuss wertet sie im Grundstücksmarktbericht aus. In Siegen wurden 2025 nach diesem Bericht 307 Ein- und Zweifamilienhäuser verkauft, im Durchschnitt für 261.000 Euro.

Bodenrichtwert und Grundsteuer

Für die neue Grundsteuer, die seit 2025 gilt, hat das Finanzamt den Bodenrichtwert zum 1. Januar 2022 verwendet (§§ 247 und 266 Bewertungsgesetz). Der Wert in Ihren Grundsteuer-Unterlagen ist deshalb älter als der aktuelle und sagt über einen Verkauf heute wenig.