Ratgeber
Haus geerbt: verkaufen, vermieten oder behalten?
Was Erben zuerst klären sollten und wann ein Verkauf sinnvoll ist.
Daniela LeschinskiImmobilienmaklerin in NetphenStand: Oktober 2026· 3 Min. Lesezeit
Wer ein Haus erbt, muss oft in einer Zeit entscheiden, in der ohnehin viel zu regeln ist. Das Haus kostet währenddessen weiter Geld, auch wenn niemand darin wohnt. Hier stehen die Schritte in der Reihenfolge, in der sie anfallen.
Zuerst: Wem gehört das Haus jetzt?
Mit dem Erbfall gehört das Haus den Erben. Im Grundbuch steht aber noch der Verstorbene. Für jede Eintragung, auch für den Verkauf, verlangt das Grundbuchamt einen Nachweis, wer geerbt hat (§ 35 Grundbuchordnung):
- einen Erbschein, den das Nachlassgericht beim Amtsgericht ausstellt, oder
- ein notarielles Testament oder einen Erbvertrag, zusammen mit dem Protokoll des Nachlassgerichts über die Eröffnung.
Ein handgeschriebenes Testament genügt dem Grundbuchamt in der Regel nicht. Dann brauchen Sie einen Erbschein.
Verkaufen die Erben das Haus, müssen sie nicht erst selbst ins Grundbuch eingetragen werden. Der Käufer kann direkt nach dem Verstorbenen eingetragen werden (§ 40 Grundbuchordnung). Den Nachweis des Erbes brauchen Sie trotzdem.
Erbengemeinschaft: Alle müssen zustimmen
Erben mehrere, gehört ihnen das Haus gemeinsam. Verkaufen können sie es nur gemeinsam (§ 2040 BGB). Jeder Erbe kann verlangen, dass das Erbe aufgeteilt wird (§ 2042 BGB). Einigen sich die Erben nicht, bleibt am Ende die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht. Sie dauert, und den Preis bestimmt dann die Versteigerung, nicht die Familie.
Ein gemeinsamer Ausgangspunkt hilft: ein Wert, den jeder nachvollziehen kann. Er ist auch die Grundlage, wenn ein Erbe das Haus übernehmen und die anderen auszahlen möchte.
Was das leere Haus kostet
Bis entschieden ist, tragen die Erben die laufenden Kosten:
- Grundsteuer und Gebühren für Müll, Wasser und Abwasser
- die Wohngebäudeversicherung. Viele Versicherer verlangen, dass ein längerer Leerstand gemeldet wird. Fragen Sie nach, bevor das Haus monatelang leer steht.
- Heizung im Winter, damit keine Leitungen einfrieren, dazu Strom
- Garten, Schnee räumen, Kontrollgänge
- das Räumen des Hausrats
Rechnen Sie diese Posten für ein Jahr zusammen. Die Summe zeigt, wie viel Zeit Sie sich für die Entscheidung nehmen können.
Verkaufen, vermieten oder selbst nutzen
Geld
- Verkaufen
- Erlös einmal, wird unter den Erben geteilt
- Vermieten
- laufende Miete, aber auch laufende Kosten und Rücklagen
- Selbst einziehen
- keine Miete mehr für die eigene Wohnung
Aufwand
- Verkaufen
- einmal: Unterlagen, Räumung, Besichtigungen, Notar
- Vermieten
- dauerhaft: Mieter suchen, Reparaturen, Nebenkostenabrechnung
- Selbst einziehen
- Umzug, oft eine Modernisierung
Passt, wenn
- Verkaufen
- niemand dort wohnen will oder die Erben das Erbe teilen wollen
- Vermieten
- das Haus gut in Schuss ist und jemand die Verwaltung übernimmt
- Selbst einziehen
- ein Erbe einziehen will und die anderen auszahlen kann
| Verkaufen | Vermieten | Selbst einziehen | |
|---|---|---|---|
| Geld | Erlös einmal, wird unter den Erben geteilt | laufende Miete, aber auch laufende Kosten und Rücklagen | keine Miete mehr für die eigene Wohnung |
| Aufwand | einmal: Unterlagen, Räumung, Besichtigungen, Notar | dauerhaft: Mieter suchen, Reparaturen, Nebenkostenabrechnung | Umzug, oft eine Modernisierung |
| Passt, wenn | niemand dort wohnen will oder die Erben das Erbe teilen wollen | das Haus gut in Schuss ist und jemand die Verwaltung übernimmt | ein Erbe einziehen will und die anderen auszahlen kann |
Steuern: zwei Fristen von je zehn Jahren
Ob auf einen Gewinn aus dem Verkauf Einkommensteuer anfällt, hängt an der Zehnjahresfrist (§ 23 Einkommensteuergesetz). Für Erben zählt dabei der Kauf durch den Verstorbenen, nicht der Tag des Erbfalls. Liegen zwischen diesem Kauf und Ihrem Verkauf mehr als zehn Jahre, bleibt der Gewinn steuerfrei. Für selbst genutzte Häuser gibt es Ausnahmen.
Wer das Elternhaus erbt und selbst darin wohnt, kann es unter bestimmten Bedingungen ohne Erbschaftsteuer übernehmen. Wer es innerhalb von zehn Jahren verkauft oder vermietet, kann diese Befreiung nachträglich verlieren (§ 13 Erbschaftsteuergesetz).
Wenn Sie verkaufen
Ein Verkauf liegt nahe, wenn niemand aus der Familie dort wohnen will, die Erben weit weg leben oder eine Modernisierung ansteht, die keiner bezahlen möchte. In einer Erbengemeinschaft ist er oft der einfachste Weg, das Erbe gerecht zu teilen.
Neben dem Erbschein brauchen Sie die üblichen Unterlagen. Welche das sind und wo Sie sie bekommen, steht in der Checkliste Unterlagen für den Verkauf (PDF).
